СНТ Весна Крым

Анализ Федерального закона № 217-ФЗ от 29 июля 2017 года

Читаем !!!!

29.07.2017 был принят новый Федеральный закон № 217-ФЗ, который устанавливает новые правила создания и функционирования ТСН в форме СНТ, ОНТ. О том, какие бывают ТСН, Вы можете почитать здесь.
В этой статье речь пойдет только о тех ТСН, которые созданы по типу СНТ, ДНТ, ОНТ и регулируются (до 2019 года) Федеральным законом от 15 апреля 1998 года № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан». Именно такие ТСН подверглись реформированию. Отдельно отмечаем, что ТСН, созданные в коттеджных поселках по типу ТСЖ (по ст. 136 Жилищного кодекса РФ) не подвергнутся реформированию, Закон 217-ФЗ на такие ТСН (ТСЖ) не распространяется. Если Вы прочитаете эту статью до конца, Вы сможете понять суть всех принятых существенных изменений. Наши юристы очень старались, когда готовили данную аналитику, в благодарность оставьте нам отзыв в комментариях или в Интернете.
Давайте посмотрим подробнее, что нового нам принес Федеральный закон № 217-ФЗ от 29.07.2017 «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту – Закон 217-ФЗ). Речь пойдет об основных изменениях, которые нам показались важными.
ЧТО ОТМЕНИЛИ
Федеральный закон № 66-ФЗ утратит силу с 01 января 2019 года. С 2019 года садоводческие и огороднические товарищества будут регулироваться Законом 217-ФЗ;
Отменили ДНТ как организационно-правовую форму, оставили только две: СНТ и ОНТ (см. статью 4 Закона 217-ФЗ). Причины такого решения остаются загадкой;
Отменили обязанность участвовать во всех проводимых общих собраниях. И это надо было сделать еще давно, потому что санкции за неучастие в собрании в Законе 66-ФЗ отсутствовали, эта норма никогда не работала;
Отменили право членов товарищества определять размер платы для членов товарищества и индивидуальных садоводов. Теперь все расходы и тарифы должны будут утверждаться на общем собрании всех собственников;
Юридические лица теперь не могут быть членами ТСН по типу СНТ и ОНТ (часть 1 ст. 12 Закона 217-ФЗ), и это одна из загадок данного закона;
Председатель правления или учредители не смогут самостоятельно выбирать, в каком банке открыть расчетный счет на ТСН. Теперь решение об открытии и закрытии банковских счетов может принять только общее собрание членов (пункт 8 части 1 ст. 17 Закона 217-ФЗ).
Председатель Товарищества теперь может избираться только общим собранием членов Товарищества (часть 5 ст. 16 Закона 217-ФЗ). Напомним, ранее можно было прописать в уставе один из двух возможных вариантов: либо избирать председателя на общем собрании, либо на заседаниях правления.

ЧТО ВВЕЛИ НОВОГО
В законе даются законодательные определения некоторым объектам (например, садовый земельный участок, садовый дом, имущество общего пользования, земельные участки общего назначения);
Запретили создавать несколько ТСН по типу СНТ в рамках одной территории, если ее границы утверждены проектной документацией. Если не утверждены, то можно как раньше — сколько угодно СНТ.
Ввели новое минимальное количество учредителей – не менее 7 человек. При этом решение о создании такого ТСН принимается единогласно (100% голосов). Если в товариществе менее 7 членов, оно подлежит ликвидации. Как и раньше, учредители просто создают товарищество, никаких особых прав и привилегий у них нет, такого органа как «собрание учредителей» по закону вообще не существует;
Количество членов правления товарищества не может быть менее трех человек и должно составлять не более пяти процентов от общего числа членов. Интересно, как требование про 5% будет соблюдаться, если правление минимум из троих членов (если их брать за 5%, то членов должно быть не менее 60-ти). Это требование прямо противоречит положению о минимальном составе СНТ из семи членов товарищества (тогда 5% от членов товарищества составят 0,35 человека, что абсурдно);
Председатель правления ТСН не может выдать доверенность с правом передоверия (п. 6 части 1 ст. 19 Закона 217-ФЗ). Причины такого ограничения все также загадочны;
Ввели очно-заочное голосование для принятия решений на общих собраниях. И это очень удобно и хорошо, испробовано практикой на ТСЖ;
Улучшилось положение индивидуальных садоводов (то есть собственников, которые не являются членами товарищества). Теперь индивидуальные садоводы имеют право не только присутствовать на общих собраниях, но и голосовать по отдельным вопросам на общем собрании членов товарищества, а именно:
принимать решение о приобретении земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности;
принимать решение по распоряжению всем общим имуществом, начиная от земельных участков, заканчивая шлагбаумами и видеокамерами;
определять порядок пользования общим имуществом;
принимать решения о передаче недвижимости общего пользования в общую долевую собственность, или в собственность муниципальной власти, или в собственность государства (субъекта РФ);
определять размер и срок внесения взносов, порядок расходования целевых взносов, определять плату за приобретение, создание, содержание имущества общего пользования, текущий и капитальный ремонт объектов капитального строительства, относящихся к имуществу общего пользования и расположенных в границах территории садоводства или огородничества, за услуги и работы товарищества по управлению таким имуществом (проще говоря, смету доходов и расходов теперь определяют не члены товарищества, а все собственники недвижимости). Кроме того, теперь все эти вопросы будут решаться квалифицированным большинством (2/3 от участников собрания);
Утверждать финансово-экономическое обоснование размера всех взносов.
Индивидуальные садоводы теперь не только формируют и утверждают смету наравне со всеми, но и несут точно такое же бремя содержания общего имущества, как и члены товарищества (напомним, ранее по 66-ФЗ индивидуальный садовод мог не платить целевые взносы). В этом плане СНТ приблизили к ТСЖ в многоквартирном доме. Теперь членство в товариществе глобально влияет только на принятие некоторых управленческих решений. Права у членов СНТ и индивидуальных садоводов теперь будут практически равные.
Регламентирован порядок ведения садоводства без создания товарищества (ст. 6 Закона 217-ФЗ);
В части 7 ст. 10 Закона 217-ФЗ указали однозначно, что учредители ТСН по типу СНТ или ОНТ являются членами такого товарищества после его создания. Казалось бы, что все логично, ведь как может быть иначе? Разве учредители могут не быть членами товарищества? Такие вопросы часто возникают при создании любого ТСН, подробнее о проблематике можно почитать в этой статье;
Максимальный срок полномочий правления и председателя правления продлили с двух до пяти лет (часть 5 ст. 16 Закона 217-ФЗ). При этом возможно досрочное переизбрание правления и председателя в любой момент;
Убрали еще один пробел в законодательстве. Раньше было непонятно, кто управляет товариществом в период между окончанием полномочий одного правления и избрания нового. Теперь закон говорит об этом прямо: «Лица, избранные в исполнительные органы товарищества, продолжают осуществлять свои полномочия до избрания новых исполнительных органов товарищества» (часть 6 ст. 16 Закона 217-ФЗ);
Расширился круг вопросов, для принятия которых требуется квалифицированное большинство голосов (2/3 от числа участников собрания), а именно:
изменение устава товарищества;
избрание органов товарищества (председателя товарищества, членов правления товарищества), ревизионной комиссии (ревизора), досрочное прекращение их полномочий;
определение условий, на которых осуществляется оплата труда всех работников по трудовым договорам;
принятие решения о приобретении товариществом земельных участков;
принятие решения о создании (строительстве, реконструкции) или приобретении имущества общего пользования, о порядке его использования;
принимать решения о передаче недвижимости общего пользования в общую долевую собственность, или в собственность муниципальной власти, или в собственность государства (субъекта РФ);
распределение образованных на основании утвержденной документации по планировке территории садовых или огородных земельных участков между членами товарищества;
утверждение приходно-расходной сметы товарищества и принятие решения о ее исполнении;
определение размера и срока внесения различных взносов;
принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества;
утверждение финансово-экономического обоснования размера взносов.
Наконец-то закон предусматривает новые способы уведомления членов ТСН о проводимых собраниях и их итогах, а именно (части 13 и 14 ст. 17 Закона 217-ФЗ):
заказным письмом на адрес регистрации члена ТСН;
цитата из закона дословно: «при наличии электронного адреса уведомление направляется только в форме электронного сообщения». Таким образом, на федеральном уровне признали надлежащим уведомление по электронной почте (раньше это было только в уставах отдельных товариществ). Отдельным пробелом однако остается процессуальный порядок таких уведомлений (как определить электронный адрес собственника? что если он потерял к нему доступ? как собственник поймет, что его уведомляет компетентный орган товарищества, а не какой-нибудь хулиган? как это все доказывать в суде в случае чего?). Данные вопросы пока остаются без ответа. Полагаем, что стоит обязать органы управления товарищества принимать положения об уведомлениях по электронным адресам, если есть намерение использовать данный способ уведомления);
на сайте ТСН (при его наличии);
на информационном щите;
в СМИ субъекта РФ.
Как и раньше, уведомлять о проведении собрания нужно не позднее чем за 14 дней до его начала. Частью 17 статьи 17 Закона 217-ФЗ определено, что не позднее чем за 7 дней инициаторы собрания должны довести до общего сведения (разместить или разослать) все материалы, по которым будут приниматься решения на общем собрании;
Протокол каждого общего собрания членов должен быть подписан всеми членами этого ТСН, которые участвовали в собрании (часть 25 ст. 17 Закона 217-ФЗ).

КРИТИКА ЗАКОНА 217-ФЗ ОТ 29.07.2017 ГОДА
Юридическая компания Абонент Консалт работает в сфере СНТ, ДНТ, ОНТ, ТСЖ, ТСН с 2012 года. Наши юристы являются опытными специалистами в этой сфере, настоящими практиками, которые знают проблемы таких некоммерческих товариществ. Мы и сами писали несколько федеральных законопроектов в разных сферах жизни общества. Учитывая нашу практику и опыт, мы считаем допустимым давать профессиональные комментарии к принятому закону и просить государственные органы (если они увидят нашу статью) исправить недостатки до вступления закона в силу.
Почему юридическим лицам запретили быть членами ТСН ?
На наш взгляд, это полный абсурд. Если ООО владеет земельным участком в СНТ, почему оно не может вступить в это СНТ как член? В чем проблема? В чем логика такого запрета? Это ведь прямое ущемление прав юридических лиц как собственников земли.

3
Члены товарищества и индивидуальные садоводы равны в основных правах и обязанностях
Ранее в законе 66-ФЗ были заложены определенные преимущества и недостатки в том, чтобы вступить в товарищество и в том, чтобы быть индивидуальным садоводом. По Закону 217-ФЗ разница фактически нивелируется, ведь смету утверждают на общем собрании все собственники, исполняют ее также все. Если в товариществе существуют вступительные взносы, то смысл вступать в него теперь вообще отсутствует.

14
Более того, все собственники будут платить по общей смете за все имущество, даже если им не пользуются. Здесь законодатель решил сделать систему оплаты по аналогии с многоквартирными домами. Такое регулирование проще, но не значит, что лучше.

3
С другой стороны, в защиту данного нововведения хочется сказать, что такой порядок защищает собственников от рейдеров. Теперь уйдут в прошлое товарищества, в которых есть «привилегированные» члены и индивидуальные садоводы, которых члены товарищества загоняют в долговую яму. В таких «рейдерских» товариществах индивидуальные садоводы платят в несколько раз больше, чем члены, при этом не имеют возможности вступить в товарищество из-за огромного вступительного взноса (в нашей практике мы встречали вступительный взнос 1 млн. рублей). Теперь такие порядки будут в прошлом.
Членские книжки
Почему их не убрали из закона? Закон 66-ФЗ был принят в 1998 году, там наличие членских книжек допустимо и простительно. Но зачем они нужны будут в 2019 году, когда закон вступит в силу? Ведь Законом 217-ФЗ введены такие «новшества» как уведомления через электронную почту или сайт товарищества. Жилищный кодекс уже давно предусматривает ведение реестра членов товарищества в электронном виде. Почему в этом новом законе нельзя отменить бессмысленные членские книжки, при том что реестр членов товарищества также существует (ст. 15 Закона 217-ФЗ)? Какой объективный смысл в членских книжках?

9
Как и в законе 66-ФЗ, принятие в члены ТСН осуществляется через решение общего собрания членов
Почему это не убрали? Какой в этом смысл? Почему нельзя сделать как в Жилищном кодексе, как в ТСЖ, чтобы вступать можно было на основании заявления собственника? Зачем усложнять? Неужели авторы закона не понимают, что созывать общее собрание для принятия нового члена каждый раз никто не будет? Что принятия в члены будут ждать по полгода или год? Какой смысл в такой сложной процедуре?

3
Лишение права правления избирать из своего состава председателя
Напомним, что Закон 66-ФЗ, действовавший до 2019 года, давал право определять, кто будет избирать председателя: либо общее собрание, либо члены Правления (см. пункт 4 части 1 ст. 21 Закона 66-ФЗ). Теперь право избирать председателя осталось только у Общего собрания. На наш взгляд, это необоснованное ограничение товариществ в правах по формированию своих органов управления. Избрание председателя Правлением имеет как минимум одно большое преимущество: председателя можно переизбрать в любой момент. То есть, как только установили, что председатель украл что-то, можно было в тот же день лишить его полномочий и избрать нового председателя из состава Правления. Теперь нужно созывать общее собрание, а это долгие месяцы сборов и бумажной волокиты, что дает нечестному на руку председателю фору в обворовывании товарищества.

1
Решение об открытии и закрытии банковских счетов может принять только общее собрание
Мы просто считаем, что это лишнее. Почему нельзя передать это полномочие председателю правления или просто правлению?

7
Протокол каждого общего собрания членов должен быть подписан всеми членами этого ТСН, которые проголосовали за принятие решений
У нас есть клиенты ТСН, в которых по 200-400 членов. Авторы закона, Вы можете себе представить, как можно с них собрать подписи под протоколом? Да, мы знаем, что есть судебная практика, по которой бюллетени для голосования считаются теми самыми подписями под протоколом. Но почему нельзя написать об этом прямо? Зачем путать простых людей, которые не разбираются в юридических тонкостях, которые описаны даже не в законах, а в судебной практике?

1
Будем надеяться, что эти недочеты будут исправлены в дальнейшем.

Юридическая компания Абонент Консалт.

Комментарии

Елена Яковлева17.02 14:37
Очень не нравится то что сравняли индивидуала с членами СНТ. Председатель ворует, нет сметы доходов нет сметы расходов, не ведется должным образом учет денежных средств и вот в таком балагане будут теперь судебным приказом взыскивать приставы все взносы, В 90 % садоводствах вот такой бардак, так кому нравится платить туда где концов не найдешь. Жаловаться бесполезно, искать никто не будет. Если сравнить эти 2 закона 66: был лучше.

Галина14.02 21:32
У меня такой вопрос ,в 17году купила участок на территории Снт . Председатель говорит ,что я автоматически являюсь членом снт. Ни каких заявлений не писала ,ни кто ни куда не принимал, членской книжки нет . Являюсь ли я автоматически членом снт? Как выйти из него если я действительно являюсь членом снт?
Abonent Comments> Галина6 дней назад 20:00
Председатель не прав.
Вы становитесь членом СНТ только после того, как напишите заявление о вступлении и Вас утвердят на общем собрании.
То есть пока нет протокола о Вашем принятии, Вы не член Товарищества.
Членство в СНТ не переходит к новому собственнику автоматически. К сожалению, многие председатели этого не знают.
А.Н.06.02 11:57
По ФЗ-66 -вступительный взнос-это денежные средства на орграсходы на оформление документации. В нашем СНТ взнос на переоформление с родственника на родственника= 100 руб., а если на др. лицо, то = 2500 руб. Председатель СНТ отказывается отвечать на что тогда идут 2400руб.??? Ежегодно продаются около 100 участков и на что идут 240000руб. нам не известно. В новом 217-ФЗ в какую категорию взносов будут относиться денежные средства на оформление документации?
Abonent Comments> А.Н.6 дней назад 19:53
Полагаем, что в Вашем случае такой взнос — это чистый доход от коммерческой деятельности Товарищества

евгений01.02 09:15
А как трактовать ст 23 и24 «компетенция общего собрания»
Они противоречат друг другу

Сергей28.01 09:19
Подскажите, правомерно ли устанавливать пониженный уровень членских взносов для отлельных категорий дачников, например многодетных или инвалидов? Либо снижать размер взносов за исполнение каких-то обязанностей по снт?
Abonent Comments> Сергей6 дней назад 19:46
Мы считаем, что правомерно. Но только в том случае, если такое решение приняло общее собрание членов

Марат27.01 15:35
Дачный участок в собственности .1линия свой подьезд вода электроэнергия газ . Общим имуществом непользуюсь .как уменьшить поборы

Юрий23.01 14:04
А самый большой просчет авторов закона, что сняли ответственность с вороватых руководителей, которая была в ФЗ-66

Юрий23.01 14:01
А если Председатель разместит средства в своем банке? Вот собрание и даст такие полномочия по открытию счета.
Юрий23.01 13:59
Противоречит положениям п.3 ст.29 Федерального закона от 12.01.1996 N 7-ФЗ «О некоммерческих организациях.»
Указанный Вами Федеральный закон не распространяется на потребительские кооперативы, товарищества собственников недвижимости, в том числе товарищества собственников жилья, садоводческие и огороднические некоммерческие товарищества (часть 3 статьи 1 Федерального закона от 12.01.1996 N 7-ФЗ «О некоммерческих организациях»).
А17.01 23:51
Потому что, например у нас,ребята включают в долевую собственность по несколько родственников, и их потом принимают в члены. Таким образом, платя в сумме один взнос, они голосуют несколькими голосами.
Эта норма нужна, чтоб собрание имело возможность не принимать подобных членов.
Хотя по факту все голосуют ЗА, не разбираясь…

Сергей Сергеев17.01 15:40
«16.Протокол каждого общего собрания членов должен быть подписан всеми членами этого ТСН, которые участвовали в собрании (часть 25 ст. 17 Закона 217-ФЗ).» Нет такого)))
В законе так «Протокол общего собрания членов товарищества подписывается председательствующим на общем собрании членов товарищества.»

Abonent Comments> Сергей Сергеев27.01 16:59
Из указанной статьи цитата: «Решения общего собрания членов товарищества оформляются протоколом с указанием результатов голосования и приложением к нему списка с подписью каждого члена товарищества либо каждого представителя члена товарищества, принявших участие в общем собрании членов товарищества».
Список с подписью каждого участника — что же это как не подписи под протоколом? За что тогда эти подписи в списке?

Егор> Abonent Comments18.02 18:46
Список с подписью каждого участника — это люди принявшие участие в общем собрании, так сказать присутствующие. А ПРОТОКОЛ это уже документ, под которым и должна быть подпись каждого члена товарищества. А то, что же тогда получится? )))

Abonent Comments> Егор6 дней назад 20:05
Список участников с их подписями можно составить на очном собрании, если голосуют поднятием рук, это да.
Но ведь собрания могут проходить и очно, и очно-заочно. И это всегда по бюллетеням. И тогда такой список теряет всякий смысл, потому что участие в собрании подтверждает заполненный бюллетень с подписью.
Светлана14.01 09:58
У меня остался вопрос по регистрации в садовом доме. Надо ли его переводить в жилое помещение? Право собственности на него есть
Veniamin Belinski> Светлана29.01 21:09
Право собственности должно быть на любой объект недвижимости. Возможность прописаться в СНТ исключается.
Дмитрий Юрьевич14.01 08:43
А как с имуществом общего пользования и общедолевой собственностью, тут самое загадочное. Лица (читай индивидуальные собственники) не участвовавшие в создании инфраструктуры получают автоматом право на собственность нарушение п.3 ст.35 Основного закона.

Василий13.01 16:05
Обязаны ли будут индивидуала оплачивать штрафы, если их наложат на СНТ или председателя.

Abonent Comments> Василий27.01 16:52
Штрафы за председателя точно не обязаны оплачивать. Штрафы СНТ вносятся в смету, смета делится на всех собственников. Получается, что должны платить и индивидуалы.

Валера Мосинцев> Василий11.02 16:28
Как и в старом законе никто не обязан оплачивать штрафы и другие суммы по обязательствам СНТ и председателя. Может получится как у нас, председатель за 8 лет своего правления получая ежемесячно зарплату запустил электро хозяйство, хотя деньги по смете выделялись не малые.Когда Роспотребнадзор наложил штраф на юридическое лицо СНТ за ненадлежащее состояние электро хозяйства председатель свои косяки переложил на всех членов СНТ.»Члены садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого партнерства не отвечают по его обязательствам, и такое партнерство не отвечает по обязательствам своих членов.»( Ст.4 п.4 ФЗ РФ №66). Но 90% садоводов никогда не читали закон.Сейчас будет ещё хуже, ни председатель ни правление не несут ни какой ответственности, за свои злодеяния.

Konstantin Piskun11.01 20:33
в ст.8 №66-ФЗ было установлено, что размер платы за пользование общим имуществом для индивидуалов оплативших целевой взнос на создание общего имущества не должен быть больше, чем членский взнос для членов. А теперь вопрос — как быть с индивидуалами, которые не вносили целевой взнос — то есть в предыдущей конструкции они, не оплатив целевой взнос не имели права на общее имущества и могли им только пользоваться, а теперь получается они и платить будут как члены, которые вносили целевой взнос, и получают права долевых собственников. Получается неосновательное обогащение таких индивидуалов за счет членов и самого товарищества. Как прокомментируете?

Abonent Comments> Konstantin Piskun27.01 16:51
Полагаем что Вы правы. Так и получается

Садовод> Konstantin Piskun08.02 21:29
Какое обогащение?! Распоряжаться не может, а платить за содержание и ремонт обязан

Валера Мосинцев> Konstantin Piskun11.02 16:49
Константин, первое, в Законе №66 индивидуал должен оплачивать наравне с садоводом только пользование общим имуществом (где ты видел в ст.8 или других ссылку на членские взносы). Второе- если индивидуал изначально был членом СНТ значит он участвовал в создании ИОП. Если купивший и не вступивший в члены СНТ, он при покупке приобретает все права в том числе и на ИОП. За исключением, если СНТ выплатило выбывшему члену СНТ все взносы на приобретение ИОП, но этого практически не бывает. Так что не основательного обогащения нет и быть не может.

Наталья2018.12.04 10:35
ДНП, как юр.лицо в свете нового закона ликвидируется?

Abonent Comments> Наталья09.01 02:16
Созданные ДНП могут продолжать работать. А новые ДНП не создаются еще с сентября 2014 года.

Константин> Abonent Comments11.01 20:53
В каком режиме ДНП могут продолжать работать? как ДНП — то есть по уставу?